Das gemeinsame Haus in Scheidung – So gehen Sie mit Ihrer Immobilie richtig um.

Was noch Jahre zuvor gut funktioniert hat, steht nun leider vor dem Aus: Die gemeinsame Ehe ist gescheitert– Diese Realität trifft beide schwer, vor allem wenn gemeinsames Eigentum viele Fragen aufwirft. Was passiert mit dem Haus in Scheidung? Wie gehen Sie damit richtig um und was ist zu beachten?

Für eine Familie ist die Immobilie weit mehr als nur Wohnraum: Sie ist der Ort, an dem das Leben stattfindet, erfüllt mit Erfahrungen und Wünschen. Sie ist das Symbol des gemeinsamen familiären Lebens.

Scheitert nun die Ehe, ist das tragisch und hat weitreichende Folgen. Unter anderem muss die Nutzung der Immobilie völlig neu definiert werden – was weitreichende private & finanzielle Konsequenzen für die Ehepartner und etwaige Kinder hat.

Bis es schlussendlich zur finalen Trennung kommt, vergehen in den meisten Fällen Monate des Abwägens, ob ein weiteres Zusammensein noch möglich ist. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen verschiedene Möglichkeiten auf, wie Sie mit Ihrem Haus in der Scheidung umgehen. Für mehr Informationen über Teilversteigerungen, Hauskredite und der Verteilung des Verkaufserlöses laden Sie sich unseren vollständigen Ratgeber „Haus in Scheidung“ herunter

1. Die gemeinsame Immobilie bei der Trennung– Diese Optionen gibt es für ein Haus in Scheidung

Da sich die große Mehrheit der Ehepaare für die juristische Form der Zugewinnungsgemeinschaft entscheidet, ist Gütertrennung in den meisten Ehen ein Fremdwort.

Während der Ehe angeschaffte Eigentümer wie Immobilien, Kunstwerke o.ä., aber auch Schulden gehören damit gleichermaßen beiden Partnern. Im Falle einer Scheidung werden beide über den sogenannten Zugewinnausgleich so gestellt, dass für keinen ein materieller Nachteil aus den Ehejahren entsteht. Es wird also ein finanzieller Ausgleich zwischen den Ehepartnern für während der Ehe erworbene Vermögensgüter vorgenommen.

Selten ist diese Güterteilung eine logische Abhandlung – die meisten Güter lassen sich ja schlecht einfach in der Mitte trennen.

Rechtlich gibt es zwar viele Optionen (Eigentumsübertragung, Schenkung, Realteilung, Teilungsversteigerung, Hausvermietung, Hauskauf) in der Praxis geht das aber für beide Seiten gut aus, wenn sich beide über die Verwendung des Eigenheimes einig sind.

1.1. Die Eigentumsübertragung des Hauses – den Ehepartner bei der Scheidung ausbezahlen

Wenn Sie allein in dem ehemals gemeinsamen Haus wohnen bleiben möchten, können Sie die Immobilie übernehmen, indem Sie Ihrem Noch-Ehepartner seinen Eigentumsanteil ausbezahlen. Diese Abfindung bemisst sich am Marktwert des Objekts und an dem beurkundeten Eigentumsanteil.

Wichtig: Hierbei werden alle vorhandenen Belastungen ebenfalls übernommen. Deshalb muss im Falle eines Kredits unbedingt die Bank bei der Eigentumsübertragung beteiligt werden, da nur sie als Kreditgeber den Ehepartner, der sein Eigentum an der Immobilie aufgibt, aus seiner Mithaftung am Kredit entlassen kann. Dazu ist die Bank jedoch nicht verpflichtet – sprechen Sie deshalb offen und frühzeitig mit Ihrer Bank über Ihr Vorhaben!

Des weiteren kommen gegebenenfalls Kosten für Nutzungs- und Vorfälligkeitsentschädigungen sowie die Grunderwerbssteuer auf Sie zu. Letztere beträgt in den meisten Bundesländern ca. fünf Prozent des Marktwertes.

Hier lohnt es sich über eine Übertragung der Immobilie noch während der Trennung – also bevor die Ehe rechtskräftig geschieden ist – nachzudenken. So entfällt die Grunderwerbssteuer und erspart Ihnen damit meist mehrere tausend Euro Kosten.

1.2. Die Schenkung – den Kindern das Haus vor der Scheidung übertragen

Eheleute hängen häufig an dem Gedanken, die Immobilie in weiterer Generation im Familienbesitz zu halten. Hierzu kann die Immobilie an die aus der Ehe hervorgegangenen Kinder übertragen werden. Falls das Kind noch minderjährig ist, bedarf es der Zustimmung des Vormundschaftsgerichts.

Wichtig: Was gut gemeint ist, kann auch zur Belastung des Kindes führen. Es fallen Grundsteuer und Unterhaltskosten an. Ebenso trägt das Kind sämtliche Eigentümerpflichten.

Es ist ebenfalls möglich, dass nur ein Ehepartner seinen Eigentumsanteil dem Kind schenkt. Hierzu ist neben der Genehmigung des Vormundschaftsgerichts auch die Zustimmung des anderen Ehepartners notwendig.

1.3. Die Realteilung: Es wird geteilt

Für die meisten wäre es zwar undenkbar – rechtlich gesehen ist es aber durch die Realteilung möglich: Mit dem Ex-Partner unter einem Dach leben. Hierbei wird die Immobilie in zwei komplett getrennte Wohnungen geteilt und jeder Ehepartner erhält das Alleineigentum an bestimmten Einheiten, rechtlich fixiert durch eine notarielle Teilungserklärung im Grundbuch.

Wichtig : Einfach eine Wand durch Wohn- und Schlafzimmer zu ziehen, reicht juristisch gesehen allerdings nicht aus – die Immobilie muss entweder bereits aus mehreren Wohneinheiten bestehen oder dafür geeignet sein, in zwei baulich abgeschlossene Wohneinheiten umgebaut zu werden.

1.4. Die Hausvermietung – Damit das Haus nicht gänzlich weg ist

Für Sie ist es unvorstellbar die Immobilie weiter zu bewohnen oder zu verkaufen? Dann liegt eine Immobilienvermietung nahe. Diese Lösung bietet sich dann an, wenn die Immobilie als Vermögensabsicherung im Alter weiterhin interessant erscheint oder ein Verkauf (z.B. aufgrund gefallener Immobilienpreise) unrentabel ist.  

Die Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass das geschiedene Paar in der Lage ist, gemeinsam Mieter auszusuchen und als Vermieter aufzutreten – mit allen damit verbundenen Aufgaben.

Das betrifft zum Beispiel die Organisation von Instandhaltungsarbeiten, das Erstellen einer jährlichen Nebenkostenabrechnung oder die Kommunikation mit den Mietern.

Es ist in dieser Situation sinnvoll einen Immobilienmakler zu Rate zu ziehen. Er vertritt die Interessen beider Eheleute und hilft bei der Auswahl geeigneter Mieter.

1.5. Der Immobilienverkauf: Das gemeinsame Haus in Scheidung verkaufen

Tatsächlich entscheiden sich die meisten Ehepaare dafür, die gemeinsame Immobilie zu verkaufen. Da nicht mehr zwei Gehälter einen Haushalt finanzieren, ist es für einen allein oft schwierig, die anfallenden Kosten für die Immobilie zu stemmen. Auch räumlich kann die Immobilie für einen halbierten Haushalt zu groß sein. Viele können sich nach einer Scheidung auch schlichtweg nicht vorstellen, mit dem Ex-Partner weiterhin gemeinsam Entscheidungen über eine Immobilie zu treffen.

So ist der Hausverkauf oft unausweichlich.

Die beste Möglichkeit, den Immobilienverkauf nicht zum Konfliktherd werden zu lassen, ist, sich einen objektiven Experten ins Scheidungsboot zu holen: Gehen Sie die Vermittlung Ihrer Immobilie mit einem Immobilienmakler an. Er übernimmt für Sie die Ermittlung des Kaufpreises, die Erstellung des Exposés mit relevanten Dokumenten und Unterlagen und organisiert das „Interessenten-Management“ von der Besichtigung bis hin zum Notartermin. Dadurch können Sie sich auf andere Themen, die Sie während Ihrer Scheidung durchstehen müssen, konzentrieren und laufen nicht Gefahr, das Gefühl zu haben, etwas liefe zu Ihren Ungunsten. Mit Erfahrung und Expertise wird Ihnen der Immobilienmakler ein kompetenter Partner beim Hausverkauf sein.

Für mehr Informationen über Teilversteigerungen, Hauskredite und der Verteilung des Verkaufserlöses laden Sie sich unseren vollständigen Ratgeber „Haus in Scheidung“ herunter.