Das Haus sanieren – darauf kommt es an

Bei älteren Häusern und Immobilien bedarf es oft einer umfassenden Sanierung. Diese ist für den Wohlfühlfaktor und den Wert der Immobilie unerlässlich – eine Sanierung verleiht ihrem Haus wieder einen neuen Glanz und macht sie für die nächsten Jahre fit.
Unser Ratgeber zeigt Ihnen, wie sie diese Herausforderung am besten angehen und Ihre Immobilie erneuern. Um noch mehr Informationen zum Thema „Immobilien & Häuser sanieren“ zu erhalten, laden Sie sich einfach und kostenlos unseren kompletten Ratgeber „Haus sanieren“ herunter.

Inhaltsangabe

1. Die Vorbereitungen, für die Sanierung des Hauses

Damit die Sanierung des Hauses erfolgreich und stressfrei ablaufen kann, ist eine gute Vorbereitung das A&O. Sanierungsprojekte unterscheiden sich im Umfang erheblich von gelegentlichen Renovierungen rund um die Immobilie.

Hier gilt es Experten einzubeziehen, Budgets zu planen, Entscheidungen zu treffen und immer die Übersicht zu behalten.

Zunächst gilt es den aktuellen Zustand der Immobilie zu erfassen und anhand dieser Auswertung die nächsten Schritte der Sanierung zu bestimmen.

1.1. Schritt 1 beim Haus sanieren: Die Aktualisierung der Pläne

Durch Renovierungen, An- und kleiner Umbauten hat sich über die Jahre häufig die Gebäudestruktur geändert, sodass die ursprünglichen Pläne meist nicht mehr aktuell sind. Eventuell wurden Bäder nachträglich installiert, Wände aufgebaut oder eingerissen.

Die Grundlage der Sanierungsplanung sind aktuelle Pläne – überprüfen Sie daher als erstes die Pläne der aktuellen Gebäudeaufteilung. Nehmen Sie hierzu jeden Raum auf:

Vermessen Sie Längen und Breiten, Raumhöhen und Wandstärken – auch Fenster und Türen gehören in die aktuellen Pläne.

Unser Tipp: Sie können beim zuständigen Bauamt nach älteren Plänen fragen, die Ihnen als Vorlage dienen können. Möglicherweise wurden bei vorangegangenen Bauanträgen bereits Änderungen in den Plänen verzeichnet.

Dieser neu ausgestaltete Plan ist ebenso zur Genehmigung von Bauanträgen wichtig!

1.2. Schritt 2 der Sanierung des Hauses: Die Analyse der Bausubstanz

Anhand des aktualisierten Gebäudeplans analysieren Sie nun die vorhandene Bausubstanz hinsichtlich Statik und Standfestigkeit. Falls Sie selbst keine Kenntnisse über die eingesetzten Baustoffe, Materialeigenschaften und Konstruktionsarten haben, holen Sie sich zur Sicherheit professionellen Rat.

Neben ihrer Erfahrung haben Fachleute auch das richtige Werkzeug, um eine umfassende Analyse der Bausubstanz zu geben.

Achten Sie besonders auf Bauteile mit tragendem Charakter und auf Materialien, die Ihre Immobilie vor Einflüssen von außen schützen! Das heißt ebenso, dass beispielsweise Dichtungsmaterialen und vorhandene energetische Einbauten in Augenschein genommen werden müssen.

Wie intensiv Ihre Immobilie darüber hinaus analysiert werden soll, hängt dann von Ihrem Bauvorhaben und dem Gebäudezustand ab.

1.3. Schritt 3 bei der Haus Sanierung: Aufmessen der energetischen Maßnahmen.

Im nächsten Schritt wird die Immobilie auf ihre Energieeffizienz überprüft. Hierbei werden nun die Bausubstanz und die technischen Anlagen (vor allem die Heizung) nach ihrem Energieverbrauch bewertet. Hierbei sind die gesetzlichen Verpflichtungen zur energetischen Einsparung einzuhalten.

Hat die Immobilie nach dem 01.02.2002 den Eigentümer gewechselt, wird die energetische Sanierung des Dachstuhls oder des Dachgeschosses verlangt. Bei Heizkesseln, die vor 1978 installiert worden sind und die die Anforderungen der Energieeinsparungsverordnung nicht erfüllen, wird zudem eine Auswechslung gefordert.

Viele Maßnahmen zur Senkung des Energieverbrauches sind also bereits vorgeschrieben. Um diesen Anforderungen gerecht zu werden, kann die Beratung eines Energieberaters sinnvoll sein. Dieser kann Ihnen ebenso Empfehlungen zur optimalen Gestaltung der energetischen Sanierung geben.

Ziel der Sanierung ist es, die Immobilie auf ein energetisch höheres Level zu heben, um langfristig den Energieverbrauch zu senken.

Unser Tipp: Energetische Sanierungen werden unter bestimmten Umständen staatlich gefördert. Informieren Sie sich bei Ihrer Gemeinde, welche Förderungen für Sie in Frage kommen.

Anhand der neuen Pläne, der Analysen der Bausubstanz und der Energieeffizienz, können der Umfang und die Kosten der Sanierungsmaßnahmen abgeleitet werden.

2. Planung und Umsetzung beim Haus sanieren

Die Vorbereitungen sind abgeschlossen, jetzt beginnen Planung und Umsetzung. Bei der Planung ist Gründlichkeit der Garant zum Erfolg – wer hinreichend plant, kann sich während der Sanierung viel Ärger und Kosten ersparen.

2.1. Vorstellungen und Rahmenbedingungen beim Haus sanieren

Da jede Immobilie ein Einzelstück ist, gibt es keine Blaupause für die optimale Sanierung. Das wiederum gibt Ihnen die Möglichkeit die Immobiliensanierung nach Ihren Wünschen und Vorstellungen zu gestalten. Arbeiten Sie zunächst diese exakten Vorstellungen heraus.

Hierbei ist wichtig, dass Sie die gegebenen Umstände & Limitationen miteinbeziehen. Es sind zum einen Einschränkungen durch die Baustruktur und -substanz gegeben. Zum anderen sind rechtliche Anforderungen, wie beispielsweise Denkmalschutz-Anforderungen oder Nutzungsänderungen, eingehalten werden.

Unser Tipp: Stecken Sie sich im Vorfeld ebenso klare finanzielle Grenzen, damit die Kosten ein überschaubarer Faktor bleiben!

2.2. Planungsziele für eine erfolgreiche Haus Sanierung

Nachdem Sie zunächst Ihre Wünsche definiert haben, geht es im nächsten Schritt um die konkrete Festlegung der Planungsziele. Bei der Planung stehen unter anderem die Ausgestaltung und Nutzung der Räumlichkeiten im Mittelpunkt. Zum andern sind ebenso Entscheidungen hinsichtlich der Energieeffizienz zu treffen – müssen Heizkörper ausgetauscht werden oder benötigt beispielsweise das Dach eine neue Isolation?

Für die Erneuerung der Immobilie sind diese Richtwerte empfehlenswert:

Alle 5-15 Jahre:

  • Innenverkleidungen, wie Tapeten oder Anstriche
  • Verlegte Teppiche
  • Anstriche von Fenstern und Türen im Außenbereich sowie der Fassade
  • Bei Flachdächern: Dacheindeckungen

Alle 15-30 Jahre:

  • Dachrinnen, Fallrohre und Dachanschlüsse
  • Fußbodenbeläge
  • Teile der Heizung
  • Elektrische Steuerung
  • Verkleidungen im Außenbereich
  • Verglasungen und Verfugungen im Außenbereich

Alle 30-50 Jahre:

  • Kamine
  • Dachziegel und Dachstuhl
  • Außenverkleidung
  • Fenster und Türen
  • Wasser- und Stromnetz
  • Bad- und Küchenausstattung
  • Beläge im Innenbereich, wie Putz und Fließen

Wichtig: Planungsziele sollten sich dabei immer aus wirtschaftlicher Sicht und Nutzbarkeit ableiten. Jedes Ziel sollte zugleich mit einer Wertsteigerung verbunden sein. Besondere Maßnahmen der energetischen Sanierung gehen langfristig mit einem großen Wertzuwachs einher. Um die Trends einschätzen zu lernen, lohnt es sich, vor der Sanierung mit einem Makler oder einem Architekten zu sprechen.

2.2. Baurecht und Behörden beim Haus sanieren

Die für Ihre Immobilie relevanten Vorschriften sind zunächst durch das Baugesetzbuch und die Baunutzungsverordnung auf Bundesebene geregelt. Darüber hinaus gibt es eine entsprechende Landesbauordnung des Bundeslandes, in dem Ihre Immobilie steht. Darüber hinaus ergeben sich die restlichen gesetzlichen Anforderungen durch örtliche Vorschriften der Kommunen.

Neben vielen individuellen Regelungen ist im Besonderen der Bebauungsplan hervorzuheben: Dieser regelt die Art und Weise, wie und wo bauliche Maßnahmen in einem Baugebiet vollzogen werden (dürfen). Es gibt jedoch immer noch Gebiete ohne Bebauungsplan. Hier gilt der Grundsatz, dass sich eine Immobilie nach der Sanierung weiterhin in den Charakter der näheren Umgebung einfügen muss. Die nötigen Informationen hierzu erhalten Sie bei den zuständigen Behörden und Ämtern.

Folgende Sanierungsmaßnahmen sind in der Regel genehmigungspflichtig:

  • Nutzungsänderung der Immobilie
  • Bedeutende Anbauten, wie z.B. Dachausbauten oder Wintergärten
  • Veränderungen an der gesamten Schornsteinanlage
  • Veränderung der Statik des Gebäudes
  • Umbau von Abwasseranlagen
  • Renovierung der Fassade, sofern die Gestaltung stark verändert wird

Wichtig: Genehmigungspflichtige Maßnahmen müssen gesetzeskonform beantragt und ausgeführt werden. Damit bei der Sanierung alles dementsprechend und trotzdem in Ihrem Sinne abläuft, sollten Sie hier Fachleute einschalten, die die Sanierungsmaßnahme betreuen. Diese Aufgaben können Architekten oder – bei kleineren Änderungen – auch Handwerksmeister übernehmen. Ein Baugenehmigungsantrag wird nach den Landesvorschriften formuliert und nach einem bestimmten Maßstab sowie mit kennzeichnenden Farben, Beschreibungen und Nachweisen ausgearbeitet. Das Antragsverfahren dauert zwischen zwei und drei Monaten. Die Gebühr, die das Amt erhebt, ist abhängig vom Bundesland; durchschnittlich liegt sie bei etwa 0,5% der Bausumme.

Eine Bewilligung führt zur „Baufreigabe“ und die Sanierung kann handwerklich beginnen. Für den Planungshorizont ist es wichtig zu beachten, dass die Sanierung 3 Jahre nach der Bewilligung ausgeführt worden sein muss (dies kann jedoch mit einem schriftlichen Antrag verlängert werden).

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