Ein Haus als Immobilie erben – worauf ist neben der Erbschaftssteuer noch zu achten?

Eine Immobilie wie ein Haus zu erben wirft für die Angehörigen viele Fragen auf, die oft nicht einfach zu beantworten sind. Das liegt zum einem am emotionalen und am Sachwert der Immobilie – zum anderen am Erbrecht.

Wenn Sie eine Immobilie erben, gilt es unbedingt die gesetzlichen Fristen und rechtliche Regelungen einzuhalten.

Damit Sie die Orientierung nicht verlieren dient unser Kurzratgeber als Kompass und beantwortet die wichtigsten Fragen in aller Kürze.

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Inhaltsangabe

1. Immobilie geerbt – Die Klärung der Nachlassregelung

Als aller erstes ist Ihre Rechtsstellung zu klären. Sind Sie Alleinerbe oder haben Sie das Haus gemeinsam mit anderen geerbt? Die Details, wie das Erbe verteilt werden soll, sind meist in einem Testament oder Erbvertrag geregelt. Ist dies nicht festgelegt worden, wird der Nachlass nach der gesetzlichen Erbfolge geregelt.

1.1. Immobilie erben – Geregelter Nachlass: Testamente, Vermächtnisse und Erbverträge

In einem Testament ist die Verteilung des gesamten Erbes geregelt. Um zu erfahren, ob ein Testament existiert, können Sie sich an ein Nachlassgericht wenden.

Ein Vermächtnis bezieht sich auf einen einzelnen Vermögensgegenstand, wie z.B. eine Immobilie oder ein Grundstück.

Die Erbfolge kann ebenso in einem Erbvertrag festgelegt sein. Das Besondere an einem Erbvertrag ist, dass er nur mit der Zustimmung beider Vertragspartner geändert und auch nicht einseitig aufgehoben werden kann. Nach dem Tod eines Vertragspartners kann der Erbvertrag also nicht mehr verändert werden. 

Allerdings kann eine Rücktrittsklausel aufgenommen oder ein Aufhebungsvertrag aufgesetzt werden, um Sie von der Bindung an den Erbvertrag zu befreien. Im Erbvertrag können zum Beispiel Vereinbarungen zur Nutzung der Immobilie oder gar ein Veräußerungsverbot festgehalten sein.

1.2. Ungeregelter Nachlass : Die gesetzliche Erbfolge

Existieren keine Dokumente, die den Nachlass der Immobilie regeln, greift die gesetzliche Erbfolge.
Begünstigt sind hierbei zunächst die Hinterbliebenen mit dem engsten Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser. Erben werden in drei Ordnungen nach Ihrem Verwandtschaftsgrad unterteilt:

  • Verwandtschaftsgrad 1: Ehepartner/Partner, Kinder, Enkel, Urenkel
  • Verwandtschaftsgrad 2: Eltern, Geschwister, Nichten/Neffen
  • Verwandtschaftsgrad 3: Großeltern, deren Nachkommen (Tante/Onkel, Vetter)

Gibt es Erben der ersten Ordnung, werden sämtliche Verwandte der übrigen Ordnung bei der Erbverteilung nicht beachtet. Gleiches gilt für Eltern und Kinder: Wenn diese noch leben, haben Ihre Nachkommen kein Anrecht auf das Erbe. Nach dem Ehegatten-Erbrecht haben Lebenspartner und Ehegatten Anspruch auf das Erbe.

1.2.1. Aufteilung des gesetzlichen Erbes

In den meisten Fällen teilen sich Ehepartner und Kinder des Verstorbenen den Nachlass. Hierbei steht dem Ehegatten oder Partner ein Viertel des Erbes zu, dem Kind oder den Kindern drei Viertel.
Wird die Ehe (wie in den meisten Fällen) als Zugewinngemeinschaft geführt, so hat der hinterbliebene (Ehe-)Partner sogar Anspruch auf die Hälfte des Erbes.
Gibt es keine Kinder, hat der Ehe- oder Lebenspartner gegenüber Verwandten zweiter Ordnung ebenfalls Anspruch auf die Hälfte des Nachlasses.

1.3. Erbengemeinschaften bei Immobilien

Haben nicht nur Sie, sondern mehrere Personen Anspruch auf das Erbe, entsteht eine Erbengemeinschaft. Diese Erbengemeinschaft kann sich beispielsweise aus dem Ehepartner und den Kindern zusammensetzen.

In dieser Gemeinschaft sind alle Erbenden an der gesamten Erbmasse beteiligt. Die Aufteilung erfolgt nun nach einer natürlichen Teilung (Erbauseinandersetzung), bei der sich jeder Erbende gewisse Gegenstände aus der Erbmasse aussucht, bis dieses aufgeteilt ist.

Gehört eine Immobilie zur Erbmasse, deren Wert das übrige Erbe übersteigt, ist eine natürliche Teilung nicht mehr möglich. Nun müssen sich die Erben gemeinsam über die Verwendung der Immobilie einigen – wofür ein einheitlicher Beschluss der Miterben nötig ist.

Dies kann durch die unterschiedlichen Meinungen und Interessen zu Streit unter den Erben führen. Deshalb ist es ratsam eine Erbauseinandersetzung bei Immobilien schnellstmöglich zu klären. Hierbei stehen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung:

1.3.1. Auszahlung der Miterben:

Möchten Sie zum Beispiel in das anteilig geerbte Haus einziehen, müssen Sie die Miterben auszahlen. Hierzu wird ein entsprechender Vertrag aufgesetzt und im Falle einer Immobilie notariell beglaubigt.

1.3.2. Einvernehmlicher Verkauf

Viele Erbengemeinschaften entscheiden sich für diese Variante, da mit dem Verkauf der Immobilie das Konfliktpotential verschwindet. Der Verkaufserlös der Immobilie wird unter den Erben aufgeteilt. Für den Verkauf der Immobilie ist es am besten einen neutralen Makler zu beauftragen.

Dieser kann als objektiver Berater und Experte die Interessen aller berücksichtigen. Dadurch werden eventuelle Bereicherungsvorwürfe gegen einen Erben vermieden.

1.3.3. Teilversteigerung von Erbanteilen

Sollten sich die Mitglieder einer Erbengemeinschaft nicht einstimmig auf die zukünftige Nutzung der Immobilie einigen können, droht das letzte Mittel: Die Teilungsversteigerung.
Im Gegensatz zu anderen Beschlüssen, die von allen Miterben gemeinsam getragen werden müssen, kann die Teilungsversteigerung auch von einem einzelnen Mitglied beantragt werden.
Hierbei versteigert ein Miterbe seinen Anteil, den die anderen Miterben ersteigern können. Bei einer Teilungsversteigerung kann jedoch ausschließlich der gesamte Erbanteil versteigert werden, nicht nur ein einzelner Gegenstand.

Grundsätzlich wird dem Interesse des Miterben, der eine sofortige Verwertung der Immobilie anstrebt, Vorrang gewährt. Ziel ist es, ein nicht real teilbares Erbstück möglichst rasch liquide zu machen, um eine Teilung zu ermöglichen.

Wichtig: Überlegen Sie es sich aber gut, bevor Sie diesen Stein ins Rollen bringen. Bei einer Teilungsversteigerung werden für Immobilien meist Preise weit unterhalb des Verkehrswerts erzielt und nicht unerhebliche Verfahrenskosten fällig.

Ein Teil des geerbten Vermögens kann auf diese Weise leicht vernichtet werden.

2. Geerbte Immobilien – Annehmen oder ausschlagen?

Nachdem Sie wissen, in welcher Rechtstellung Sie sich befinden, sollten Sie zunächst unbedingt prüfen, was sich tatsächlich hinter dem Immobilienerbe verbirgt.

Wichtig: Wenn Sie eine Immobilie erben, werden Ihnen nicht nur (Eigentums-)Rechte, sondern auch damit verbundene Pflichten übertragen. Sie sind als Erbe Rechtsnachfolger des Erblassers. Somit übernehmen Sie auch eventuelle Belastungen, wie Immobilienkredite oder Schulden.
Sollte sich also herausstellen, dass Sie mit der Immobilie ebenso einen Schuldenberg geerbt haben, sollten Sie sich gut überlegen, ob Sie das Erbe annehmen oder es ausschlagen.

2.1. Erbe ausschlagen

Um ein Erbe auszuschlagen, müssen Sie beim Nachlassgericht eine entsprechende Erklärung abgeben.

Wichtig: Dies muss innerhalb von 6 Wochen geschehen, nachdem Sie von der Erbschaft erfahren haben.

2.2. Annahme des Erbes

Die Annahme des Erbes hingegen erfolgt entweder durch eine formlose Erklärung
oder durch stillschweigendes, schlüssiges Handeln (z.B. dem Erhalten von Mietzahlungen).

Und seien Sie achtsam: Denn auch durch das Verstreichen der Frist zum Ausschlagen gilt das Erbe als angenommen.

Die Annahme des Erbes ist im Allgemeinen nur sinnvoll, wenn der Wert des Nachlasses, die Summe der Schulden übersteigt. Sie sollten sich die Entscheidung gut überlegen, da sie nur in den seltensten Fällen anfechtbar ist.

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