Wertermittlung von Immobilien – den richtigen Immobilienwert ermitteln, um optimal zu verkaufen

Die Wertermittlung von Immobilien ist ein vielschichtiges Thema und tritt immer dann auf, wenn Sie neue Pläne haben oder gar eine Immobilie erben.

Nun stellt sich für viele Eigentümer die Frage: „Wie kann ich den richtigen Immobilienwert ermitteln und was ist mein Haus eigentlich wert?“. Das Ziel ist bei verkaufswilligen Eigentümern aber gleich: „Wir wollen erfolgreich verkaufen.“

Das A und O Ihres Erfolgs ist der richtige Angebotspreis! Unser Ratgeber hilft Ihnen den Immobilienwert erfolgreich zu ermitteln und bei der Preisfindung alles richtig zu machen. Sie erfahren mit welchen Schritten Sie auch in Eigenregie den marktfähigen, realistischen Angebotspreis ermitteln & wieso es so wichtig ist, mit dem richtigen Startpreis auf den Markt zu gehen.

Um noch weitere Informationen (z.B. den Einfluss der Lage, der Bodenrichtwerte und Expertenvorgehen) zu erhalten laden Sie sich einfach unseren kompletten Ratgeber „Immobilienwert ermitteln“ herunter.

Inhaltsangabe

1. Was ist Ihre Immobilie wert – Den Immobilienwert ermitteln

Die Antwort ist einfach und ziemlich komplex zugleich: Das, was Sie Ihnen – und Ihrem potenziellen Käufer – wert ist. Ihr Wert Ihrer Immobilie ist vor allem von der aktuellen Nachfrage und den vergleichbaren Angeboten abhängig. Dazu kommen die Lage und ihr Zustand – sowie die unverwechselbaren Eigenschaften, die Ihr Wohneigentum ausmachen. Die Preisfindung auf die leichte Schulter zu nehmen, ist darum auch mehr als gefährlich. Ist Ihr Startpreis zu niedrig angesetzt, verschenken Sie Geld. Mit einem zu hoch veranschlagten Angebotspreis laufen Sie Gefahr, dass der Verkauf der Immobilie sich sehr viel länger hinzieht als erwartet. Es kann sogar passieren, dass sich kein passender Käufer findet.

1.1. Ihre Idealvorstellung: Ihr Wunschpreis für Ihre Immobilie

Ihre Immobilie ist gefüllt mit Erinnerungen und in Ihr steckt auch viel Arbeitszeit. Viele Privatverkäufer träumen – nicht zuletzt, weil sie ihre Immobilie lieben – von einem hohen Verkaufspreis. Sie sehen ihre Immobilie im schönsten Licht und machen einen Fehler: Sie kommen zu ihrer Preisvorstellung durch Angebotspreise von anderen Immobilien, auf die sie im Internet gestoßen sind. Oft sind diese aber gar nicht mit ihrem Wohneigentum vergleichbar. Dieser Weg ist allzu leichtfertig und leider ebenso wenig zielführend. Wer die Preisfindung nicht mit Sorgfalt und einer ausführlichen Analyse der Marktlage angeht, wird sich ganz sicher nicht über einen Verkaufserfolg freuen können. Sie fragen sich, warum Ihr schnell gefundener Wunschpreis solch großen Schaden anrichten kann? Wir zeigen Ihnen was passiert, wenn der Preis zu hoch oder zu niedrig ausfällt.

1.2. Ein zu hoher Angebotspreis Ihrer Immobilie – und seine Folgen

Nehmen wir an, Ihr gewünschter Preis liegt bei weitem über dem, was der Markt zu zahlen bereit ist. Die Folge: Ihr Objekt wird auf wenig Nachfrage stoßen. Denn die meisten Kaufinteressenten beobachten den Markt auf der Suche nach ihrer Traumimmobilie eine gewisse Zeit und erkennen so auch recht schnell, wenn ein Objekt zu teuer angeboten wird. Damit laufen Sie Gefahr, dass Ihre Immobilie sehr lange auf dem Markt bleibt. Irgendwann werden Sie zwangsläufig eines machen: den Preis herabsetzen.

Das wiederum fällt jedoch den Kaufinteressierten auf, denn die gängigen Internetplattformen, auf denen Sie Ihr Objekt online stellen können, geben Interessenten bei Preisänderungen einen Hinweis.

Müssen Sie deutlich im Preis heruntergehen, gibt das erfahrungsgemäß bei Interessenten einen faden Beigeschmack. Das kann dazu führen, dass diese erst recht die Finger davonlassen – Ihre Immobilie ist somit auf dem Markt „verbrannt“. Dann verkaufen Sie Ihre Immobilie meist nur nach langer Zeit und weit unter Ihrem Wunschpreis.

1.3. Ein zu niedriger Angebotspreis Ihrer Immobilie – und seine Folgen

Wenn Ihr Angebotspreis unter dem Marktpreis liegt, den Sie erzielen könnten, verschenken Sie Geld. Angenehm für den neuen Eigentümer – ärgerlich für Sie.

Dazu kommt, dass ebenso ein deutlich niedrigerer Angebotspreis Immobiliensuchende abschrecken kann. Diese werden sich zwangsläufig fragen, wo denn genau der Haken liegt. Der Fantasie misstrauischer Interessenten sind hier keine Grenzen gesetzt.

2. So ermitteln Sie den richtigen Angebotspreis für Ihre Immobilie

  • Vergleichen Sie zuerst andere auf dem Markt angebotene Immobilien, die Ihrer in der Art, Größe und Lage ähneln.
  • Werfen Sie einen Blick in den Bericht Ihres örtlichen Gutachterausschusses für Grundstückswerte. Hier treffen dann aktuelle Angebotspreise auf in den letzten Monaten tatsächlich erzielten Preise.

2.1. Immobilien-Angebote vergleichen

Um Immobilien-Angebote miteinander vergleichen zu können sollten Sie den Markt über einen längeren Zeitraum beobachten. Hierzu reichen zwei bis drei Wochen nicht aus, für ein realistisches Bild sind Monate nötig. Suchen Sie nun in den Onlineportalen und Zeitungen nach vergleichbaren Immobilien – in Ihrer Region.

Wichtig: Sie treffen bei Ihrer Recherche lediglich auf Angebotspreise! Dies sind nicht die finalen Verkaufspreise – aber für ein erstes Zurechtfinden im Immobilienmarkt der richtige Schritt. 

2.2. So finden Sie realisierte Immobilienpreise heraus

Um zu erfahren, zu welchem Preis Immobilien wie Ihre in den letzten Monaten verkauft worden sind, gehen Sie in Ihrer Recherche nun einen Schritt weiter. Analysieren Sie die Preise aus den Kaufpreissammlungen Ihres regionalen Gutachterausschusses für Grundstückswerte. Diese Berichte erscheinen entweder jährlich oder in zweijährigem Rhythmus und können bei Ihrer Kommune oder dem Landratsamt zum Preis von 30-75 € erworben werden. Einige Ämter und Gemeinden bieten sie auch online zum Download an, zum Teil in gekürzter Fassung.

Diese amtlichen Marktberichte sammeln relevante Daten von Grundstücks- und Immobilienkäufen. Hierunter fallen auch die notariell beurkundeten Verkaufspreise. Die an den Gutachter übermittelten Preise der einzelnen Immobiliensegmente werden in den Berichten zu Durchschnittspreisen zusammengefasst oder in Form von Preisspannen dargestellt. Somit sind diese Preise keine „Wunschkonzerte“ – sondern harte Fakten.

Wichtig: Diese Preise sind allgemeine, „externe“ Daten, die sich nicht 1:1 auf Ihre Immobilie übertragen lassen. Ihre Immobilie ist schließlich ein Unikat und damit wie keine andere.

3. Der Zustand Ihrer Immobilie

Neben vielen anderen Faktoren wie der Lage, beeinflusst ebenso der Zustand Ihrer Immobilie den Preis. Um noch mehr Informationen über den Einfluss der Lage, der Bodenrichtwerte und Expertenvorgehen zu erhalten laden Sie sich einfach & kostenlos unseren kompletten Ratgeber „Immobilienwert ermitteln“ herunter.

Um den Zustand Ihrer Immobilie bewerten zu können, raten wir Ihnen sich einige Fragen zu stellen. Damit können Sie in Eigenregie viele wichtige Details über Ihre Immobilie zusammentragen, die Rückschlüsse auf deren Wert zulassen.

Folgende Fragen sind relevant:

  • Ist die Immobilie neu oder frisch renoviert?
  • Ist Ihre Immobilie renovierungsbedürftig? Wann soll renoviert werden? Vor dem Verkauf oder soll dies die Sache des Käufers werden?
  • Können die Renovierungsarbeiten vom neuen Eigentümer in Eigenarbeit übernommen werden?
  • In welchem Zustand sind Fenster, Türen und das Dach?
  • Wie modern ist die Heizung? Muss der Kessel gemäß der Vorgaben der Energieeinsparverordnung EnEV 2014 ausgetauscht werden?
  • Wie sieht es mit der Dämmung gemäß den Vorgaben der EnEV 2014 aus?
  • Welche Bodenbeläge sind in der Immobilie verlegt und wie abgenutzt sind diese?
  • Gibt es Holzdecken, die altersbedingt entfernt oder ersetzt werden sollten?
  • Sind Ihnen Mängel bekannt, die behoben werden müssen?
  • Gibt es eine Garage und weitere KFZ-Stellplätze?
  • Gibt es Stauraum in Form eines Kellers oder Dachbodens?
  • Ist das Dachgeschoss im Haus zum Wohnraum ausgebaut oder bietet es die Option dazu?

Mit diesen Fragen können sehr gut den Ist-Zustand und das Potential Ihrer Immobilie herausfinden.

Bitte beachten Sie jedoch: Bei all diesen Faktoren geht es weniger um individuelle Gestaltungsvarianten als um die Bausubstanz und den Pflegezustand des Gebäudes. Der Zustand kann den Wert einer Immobilie mindern, aber auch steigern. Es liegt in Ihrer Hand, ob Sie Ihre Immobilie bei Bedarf für den Verkauf optimieren, um später möglicherweise einen Top-Preis realisieren zu können.

Unser Expertentipp: Nutzen Sie die Expertise von erfahrenen Immobilienexperten, die einen Blick für die besonderen Details einer Immobilie haben. Falls Sie Fragen haben, helfen wir Ihnen gerne! Weitere Tipps finden Sie ebenso in unserem Ratgeber „Haus sanieren“. Damit machen Sie auch Ihre Immobilie zu einem wahren Unikat!

Um noch mehr Informationen über den Einfluss der Lage, der Bodenrichtwerte und Expertenvorgehen zu erhalten laden Sie sich einfach & kostenlos unseren kompletten Ratgeber „Immobilienwert ermitteln“ herunter.